Locazioni brevi con nuova soglia

Con la legge di bilancio 2026 superati i due appartamenti l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale (*)

Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2026, è diventata legge anche la nuova soglia “limite” di due appartamenti, per le locazioni brevi.

Si fa riferimento all’art. 1 comma 17 della L. 199/2025 che, modificando l’art. 1 comma 595 della L. 178/2020 ha dimezzato il numero di appartamenti che, se destinati alla locazione breve nel periodo di imposta, fanno scattare la presunzione di imprenditorialità comportando la “fuoriuscita” dal regime fiscale definito dall’art. 4 del DL 50/2017.

Per comprendere gli effetti della novità, occorre ricordare che tra le condizioni per l’applicazione della disciplina delle locazioni brevi, di cui all’art. 4 del DL 50/2017, vi è il requisito secondo cui il locatore deve essere una persona fisica che agisce al di fuori dell’esercizio dell’impresa. Nella valutazione della natura imprenditoriale dell’attività di locazione breve, rilevano:

• non solo le norme del codice civile in materia di impresa, l’art. 55 comma 2 del TUIR e l’art. 4 del DPR 633/72;
• ma anche la presenza di servizi accessori (sebbene il legislatore abbia esplicitato la compatibilità tra la disciplina di cui all’art. 4 del DL 50/2017 e i servizi di cambio biancheria e pulizia);
• nonché la normativa regionale (anche se in più occasioni le indicazioni fornite dalla normativa locale in tema di turismo non sono vincolanti in ambito tributario, cfr. le risposte a interpello dell’Agenzia delle Entrate nn. 373/2019 e 278/2020).

In questo contesto si colloca l’art. 1 comma 595 della L. 178/2020 che ha introdotto una presunzione assoluta di imprenditorialità, che scatta ove venga destinato alla locazione breve, nel periodo di imposta, un determinato numero di “appartamenti”. A partire dal periodo di imposta 2021, in particolare, la soglia di appartamenti destinati alla locazione breve che faceva scattare la presunzione di imprenditorialità era costituita da cinque appartamenti. Le legge di bilancio 2026 modifica questa disposizione, portando a tre il numero di appartamenti che, dal periodo di imposta 2026, fa scattare la presunzione di imprenditorialità.

Viene, a tal fine, modificato l’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, abbassando da 4 a 2 la soglia massima di appartamenti destinati alla locazione breve (nel periodo di imposta) compatibile con la disciplina delle locazioni brevi di cui all‘art. 4 del DL 50/2017.

Ne deriva che, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026:

• il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4 commi 2 e 3 del DL 50/2017 è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
• “negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 c.c.

La legge di bilancio 2026 non opera alcun intervento sulle aliquote della cedolare secca, ma sceglie di intervenire “a monte” escludendo la possibilità di applicare la disciplina delle locazioni brevi (che consente, tra il resto, anche l’accesso alla cedolare secca) ai locatori che destinino ad affitto breve più di due appartamenti nel periodo di imposta.

Appare utile ricapitolare quali “appartamenti” confluiscano nel conteggio.
Innanzi tutto, il riferimento alla nozione di “appartamento” sembra comportare che la locazione di singole stanze del medesimo appartamento, a persone diverse con contratti diversi, implichi il conteggio di un solo appartamento ai fini della presunzione.

Inoltre, posto che la locazione breve si caratterizza per la durata inferiore a 30 giorni, mentre la presunzione di imprenditorialità è legata al numero di “appartamenti” e non alla durata contrattuale, è sufficiente locare 3 diversi appartamenti per un solo fine settimana ciascuno, in un anno, per configurare il superamento della soglia di cui all’art. 1 comma 595 e determinare la fuoriuscita dalla disciplina delle locazioni brevi.

Ancora, la presunzione è ancorata alla condizione del singolo contribuente e non dell’immobile. Pertanto, il proprietario dell’immobile non sembra dover includere nel “suo” conteggio anche gli immobili da lui dati in locazione (non breve) o in comodato, che siano destinati alla locazione breve dal sublocatore o dal comodatario.

Ad esempio, se Tizio è titolare di tre immobili, di cui due da lui locati con contratti di locazione breve, mentre uno è dato in locazione 4+4 ad un conduttore (Caio) che a sua volta lo subloca con contratti di locazione breve, Tizio non supera la soglia di due immobili e può applicare la disciplina delle locazioni brevi.

Vanno conteggiati altresì gli immobili locati con contratti di locazione breve stipulati tramite intermediari.
La presunzione riguarda solo i contratti di locazione breve, restando esclusi i contratti di locazione “ordinaria”. In pratica, quindi, la presunzione di imprenditorialità non scatta, ad esempio, ove il contribuente lochi due appartamenti con contratti di locazione breve e altri due con contratti di locazione ordinaria (4+4) o a canone concordato (3+2).

(*) Fonte Eutekne