Affitti brevi: dal terzo immobile in locazione breve o turistica è necessaria la SCIA
Con la legge di bilancio 2026 superati i due appartamenti l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. (Vedi l’articolo “Locazioni brevi con nuova soglia“
Pertanto, chi concede in locazione più di due appartamenti, oltre all’apertura della partita Iva, è soggetto anche all’obbligo di presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune.
La segnalazione certificata di inizio attività va presentata sia da chi concede più di due appartamenti con contratti di locazione breve, cioè con durata fino a 30 giorni (che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede più di due appartamenti in locazione, per sola finalità turistica, per periodi superiori ai 30 giorni.
L’obbligo si applica a partire dal 2 novembre 2024. Pertanto, chi ha avviato l’attività di locazione in forma imprenditoriale prima di tale data non è obbligato a presentare la SCIA. In caso di violazione scattano le sanzioni pecuniarie: da 2.000 a 10.000 euro, in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Questi i chiarimenti forniti dal Ministero del Turismo, che lo scorso 16 gennaio ha aggiornato la sezione del proprio sito FAQ Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), a seguito delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199 del 30 dicembre 2025).
Attività d’impresa sopra i due appartamenti
In particolare, il chiarimento del Ministero si è reso necessario dopo che l’art. 1, comma 17, della legge di bilancio (modificando l’art. 1, comma 595, della L. n. 178/2020) ha ridotto a tre (erano cinque) il numero degli immobili a partire dal quale si determina il passaggio al regime imprenditoriale, con conseguente esclusione del regime della cedolare secca.
Questo significa che, a partire dall’anno d’imposta 2026, la destinazione di tre o più appartamenti alla locazione breve comporta automaticamente l’esercizio di attività d’impresa.
In altri termini, dal terzo immobile locato scatta la c.d. “presunzione di imprenditorialità”, con conseguente obbligo di partita Iva e – come precisato dal Ministero del Turismo – obbligo di SCIA, da presentare presso lo sportello SUAP del Comune nel cui territorio è svolta l’attività.
I lettori che desiderano ricevere assistenza per presentare la SCIA e/o ottenere una prima valutazione possono contattarci cliccado qui o mandare una mail all’indirizzo studioagostinomontalbano@gmail.com
