Affitti brevi: prenotazioni e continuità trasformano l’attività in impresa

Numero di prenotazioni, continuità e uso delle piattaforme online determinano la qualificazione imprenditoriale e l’esclusione della cedolare secca.(*)

La linea di confine tra semplice locazione breve e attività imprenditoriale è sempre più sottile. A chiarirlo è una pronuncia della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze (sentenza n. 148 del 2 marzo 2026), che ha individuato alcuni elementi chiave per stabilire quando gli affitti turistici non possano più essere considerati redditi fondiari. 

Secondo i giudici, non è sufficiente limitarsi a offrire un alloggio privo di servizi aggiuntivi per rimanere nell’ambito della locazione privata.

Ciò che assume rilievo è, piuttosto, la modalità concreta di svolgimento dell’attività, ovvero:

• un numero elevato di prenotazioni,
• la continuità nel tempo,
• l’utilizzo sistematico delle piattaforme digitali e
• l’assenza di ulteriori fonti di reddito

rappresentano indicatori significativi di un’attività esercitata con carattere professionale.

In altri termini, anche in assenza di servizi tipicamente alberghieri, l’organizzazione e la ripetitività dell’attività possono condurre alla qualificazione come impresa.

Il caso 

La vicenda trae origine da un controllo fiscale effettuato presso una struttura ricettiva, nel corso del quale la Guardia di finanza ha ricostruito l’attività svolta tra il 2017 e il 2023 attraverso i dati acquisiti da una piattaforma telematica (prenotazioni, fatture e prospetti riepilogativi).

Dall’analisi è emersa la presenza di ricavi non dichiarati. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proceduto alla riqualificazione dei proventi come reddito d’impresa, notificando avvisi di accertamento ai sensi dell’articolo 39, comma 2, lettera a), del Dpr n. 600/1973, e dell’articolo 55 del Dpr n. 633/1972 ai fini Iva, con recupero delle imposte e applicazione delle sanzioni.

Il contribuente ha impugnato gli atti sostenendo che l’attività fosse riconducibile alle locazioni brevi ex articolo 4 del Dl n. 50/2017 e che i redditi fossero già stati tassati anche tramite ritenute operate dalla piattaforma. Tuttavia, tali argomentazioni non sono state accolte, alla luce degli elementi che dimostravano la natura imprenditoriale dell’attività.

Il punto di riferimento normativo resta infatti l’articolo 4 del Dl n. 50/2017, che consente di qualificare i proventi come redditi fondiari solo se l’attività è svolta al di fuori dell’esercizio di impresa. In caso contrario, trova applicazione la disciplina del reddito d’impresa.

Ai sensi dell’articolo 55 del Dpr n. 917/1986, sono infatti redditi d’impresa quelli derivanti dall’esercizio abituale delle attività indicate nell’articolo 2195 c.c. o comunque di attività organizzate per la prestazione di servizi.

Abitualità e organizzazione

La sentenza valorizza in primo luogo il requisito dell’abitualità, che – secondo la giurisprudenza della Cassazione (sentenza 21 giugno 2022, n. 20065) – deve essere inteso come stabilità dell’attività nel tempo con riferimento al periodo d’imposta.

Nel caso concreto, il numero particolarmente elevato di prenotazioni annuali, pari a diverse centinaia, è stato considerato indice di esercizio continuativo e professionale. Analogamente, la prosecuzione dell’attività per più anni, a partire dal 2017, ha escluso qualsiasi carattere occasionale, in linea con quanto affermato anche dalla Corte di giustizia dell’Unione europea (sentenza 26 settembre 1996, causa C-230/94).

Rilevante è stato anche l’utilizzo sistematico delle piattaforme online per la promozione degli immobili, elemento che evidenzia un’organizzazione dell’attività finalizzata alla produzione stabile di reddito. A ciò si aggiungono l’entità dei proventi e la circostanza che tali introiti rappresentassero l’unica fonte di reddito del contribuente.

Sotto il profilo giuridico, la Corte ha inoltre precisato che la nozione fiscale di imprenditore non coincide perfettamente con quella civilistica di cui all’articolo 2082 c.c.: mentre quest’ultima richiede un’attività economica organizzata, l’articolo 55 del Tuir attribuisce rilievo principalmente all’esercizio abituale, anche in assenza di una struttura organizzativa complessa.

Cedolare secca e limiti del regime delle locazioni brevi

La pronuncia affronta anche il tema della cedolare secca, escludendo la possibilità di compensare le imposte accertate con quanto eventualmente versato a tale titolo.

La cedolare secca, infatti, costituisce un regime opzionale alternativo, applicabile esclusivamente alle persone fisiche che non operano nell’esercizio di attività d’impresa (cfr. circolare n. 26/2011). Ne consegue che, una volta qualificata l’attività come imprenditoriale, tale regime non è più utilizzabile, né è possibile scomputare le relative somme.

In termini più generali, la disciplina delle locazioni brevi si applica ai contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Anche in assenza di servizi accessori, il superamento di determinati indici di organizzazione e abitualità può determinare il passaggio al regime imprenditoriale.

Sul piano normativo, la legge n. 178/2020 (articolo 1, commi 595 e 596) aveva già introdotto un limite massimo di quattro immobili per periodo d’imposta. Con la legge di bilancio 2026, tale soglia è stata ridotta a due unità immobiliari, restringendo ulteriormente l’ambito applicativo del regime delle locazioni brevi.

Ne consegue che, al ricorrere di tali condizioni, l’attività di locazione turistica deve essere qualificata come attività d’impresa, con applicazione della disciplina fiscale ordinaria e degli obblighi amministrativi connessi, tra cui la presentazione della Scia presso il Suap competente.

(*) Fonte Fiscal Focus