Affitti Brevi e IVA: Guida alle Nuove Regole 2026
Il settore della ricettività extra-alberghiera ha subito una trasformazione profonda. Tra modifiche al DPR 633/72 e nuove soglie fissate dalla Legge di Bilancio, ecco il quadro normativo completo per operare in sicurezza.
La nuova soglia di “Imprenditorialità” (Soglia dei 2 immobili)
Dal 1° gennaio 2026, il confine tra gestione privata e attività d’impresa si è stretto.
- Fino a 2 appartamenti: Resti nel campo della “locazione breve” (ex Art. 4 DL 50/2017). Il reddito è fondiario e puoi optare per la cedolare secca.
- Dalla 3ª unità in poi: Scatta la presunzione legale di esercizio di impresa (Art. 1, comma 595, L. 178/2020, come modificato dalle ultime disposizioni). In questo caso, l’apertura della Partita IVA è obbligatoria per carenza dei requisiti di “occasionalità” (Art. 4 DPR 633/72).
Servizi Accessori: Quando l’IVA passa dal 10% al 22%
La gestione dei servizi “extra” è il punto più delicato, specialmente dopo la storica sentenza della Corte di Giustizia UE del 5 marzo 2026 (cause riunite C-409/24, C-410/24, C-411/24).
Il principio dell’accessorietà reale (Art. 12 DPR 633/72)
Secondo la normativa italiana e i chiarimenti UE, un servizio è “accessorio” e segue l’aliquota dell’alloggio solo se è strumentale e non ha un valore economico autonomo per l’ospite.
- IVA al 10% (Tabella A, parte III, n. 120 DPR 633/72): Si applica a pernottamento, pulizie, fornitura di biancheria e utenze. Sono considerati servizi “specifici e concreti” di ospitalità.
- IVA al 22% (Aliquota ordinaria): Si applica a tutti i servizi che l’ospite potrebbe acquistare separatamente o che sono offerti anche a terzi (es. noleggio attrezzature, transfer privati, colazioni extra-standard).
Regola d’oro: Se il servizio è pubblicizzato con un prezzo a parte, la CGUE impone l’applicazione dell’aliquota ordinaria per non distorcere la concorrenza con gli altri operatori del mercato.
Bed & Breakfast: Il regime dei “Redditi Diversi”
Se gestisci un B&B in forma non imprenditoriale, la tua bussola è l’Art. 67 del TUIR (DPR 917/86).
- Natura del reddito: Non essendo una “mera locazione” (perché includi la colazione e altri servizi minimi), il ricavo non è reddito fondiario ma “reddito diverso” derivante da attività commerciale occasionale.
- IVA: Resti fuori dal campo IVA finché rispetti i requisiti di occasionalità e i limiti stabiliti dalle Leggi Regionali di settore, che solitamente impongono la dimora del titolare e un numero limitato di camere (massimo 3 o 4).
Checklist per il controllo fiscale
Prima di emettere una ricevuta o una fattura, verifica questi riferimenti:
- Ritenuta d’acconto (Art. 4 comma 5 DL 50/2017): Se incassi tramite portali come Airbnb o Booking, l’intermediario deve trattenere il 21%. Ricorda che la Circolare AdE 10/E/2024 ha chiarito le modalità di certificazione di queste somme.
- Esenzione IVA (Art. 10 n. 8 DPR 633/72): Se affitti una casa senza alcun servizio aggiuntivo (solo mura), l’operazione è esente IVA, ma attenzione: questo regime è incompatibile con la “ricettività turistica” che prevede servizi accessori.
- Codice ATECO: In caso di apertura Partita IVA, il codice di riferimento per gli affitti brevi è solitamente il 55.20.42.
Conclusioni
Il 2026 segna la fine dell’area “grigia”. Se gestisci più di due immobili, la normativa ti inquadra come impresa.
Per chi resta sotto la soglia, la parola d’ordine è semplicità: limitare i servizi extra a quelli strettamente necessari per mantenere il regime di locazione breve ed evitare riqualificazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate (Circolare 24/E/2017).
