Società semplice valido strumento per la gestione di immobili familiari

Società semplice valido strumento per la gestione di immobili familiari

È necessario che l’attività, di tipo economico ma non commerciale, sia svolta in forma semplice e senza coordinamento dei mezzi della produzione. Fonte Eutekne

La società semplice potrebbe costituire la struttura giuridica più idonea alla gestione del patrimonio immobiliare familiare.
Il via libera dei giudici di merito (Trib. Roma n. 8711/2016) e della prassi notarile alle società semplici aventi a oggetto la gestione di beni (e non quale godimento statico di beni comuni), che esercitino un’attività di tipo economico ma non commerciale, crea una situazione ideale, a certe condizioni, per la gestione di  immobili familiari destinati alla locazione, siano essi di carattere commerciale o abitativo.

In primo luogo è da evidenziare che perché sia integrata un’attività economica non commerciale questa deve essere svolta in forma semplice e senza coordinamento dei mezzi della produzione, in assenza di qualsiasi organizzazione di tipo industriale, all’esclusivo e vincolante fine di ricavare un utile. Essa quindi non deve essere intrapresa in maniera professionale oppure organizzata (art. 2082 c.c.) o con caratteristiche industriali (art. 2195 comma 1 c.c.).
Lo svolgimento di tale attività non preclude inoltre, come hanno evidenziato il CNDCEC e la relativa Cassa di previdenza in plurime occasioni, che un dottore commercialista possa essere inserito nel ruolo di socio e/o amministratore, anche unico, di dette società (in tal senso: nota interpretativa CNDCEC n. 26/2012 e CNPADC: Incompatibilità – casi, 2017).

Particolarmente agevole, in primo luogo, appare la redazione dell’atto costitutivo e statuto della società semplice poiché, qualora non si vogliano perseguire particolari obiettivi fiscali, cioè la diversificazione fra la quota dei conferimenti di capitale rispetto alla distribuzione degli utili (si veda a riguardo art. 5 del TUIR), non necessitano neppure della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. La forma pubblica diventa invece pressoché indispensabile nei casi di conferimenti di immobili.

Obbligatoria, ma senza effetti costitutivi (cioè senza l’effetto di poter rendere opponibili a terzi gli eventi iscritti senza dover dimostrare che essi ne erano a conoscenza), e quindi con valore esclusivamente di “pubblicità notizia”, risulta poi l’iscrizione della società semplice nella “sezione speciale del registro delle imprese” .

La società semplice per la realizzazione del suo oggetto sociale potrà:

  • comprare o vendere immobili;
  • concedere in locazione, anche temporanea, immobili di sua proprietà o conferiti in godimento dai propri soci;
  • effettuare interventi di valorizzazione e conservazione degli stessi;
  • perfezionare le necessarie operazioni finanziarie con istituti di credito o propri soci.

La gestione della società semplice non determina particolari problemi neppure in ottica contabile, in relazione al fatto, in primo luogo, che i costi sono indeducibili e non avendo partita IVA, ma solo codice fiscale, non sono richiesti adempimenti IVA, e che la società, in caso di insolvenza, non può essere dichiarata fallita qualora non eserciti attività commerciale e di conseguenza la stessa potrebbe limitarsi (nel caso di compagine societaria non litigiosa) alla tenuta della contabilità semplice, anche se qualche tribunale in sede contenziosa ha richiesto il rendiconto nella forma di bilancio accompagnato da Nota integrativa (Trib. Milano 29 luglio 2020).
In ogni caso, essendo la società semplice una società personale, è ovviamente esclusa dall’obbligo di presentare qualsiasi tipologia di bilancio al Registro delle imprese.

Possibili vantaggi anche a livello fiscale

Rilevanti vantaggi potrebbero sussistere anche a livello fiscale. Qui il reddito prodotto non sarebbe reddito d’impresa, ma fondiario, salvo ipotesi di redditi diversi a titolo di plusvalenze in caso di vendita immobiliare, solo se intervenuta entro i 5 anni dall’acquisizione dell’immobile, visto che oltre detto termine nessuna plusvalenza sarebbe soggetta a tassazione (cfr. risposta a interpello n. 689/2021).
Inoltre, a differenza delle società commerciali, i redditi delle società semplici non sarebbero soggetti a IRAP, né alle disposizioni in tema di società di comodo. A esse non sono altresì applicabili gli indici sintetici di affidabilità fiscale.

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