Si definiscono “locazioni brevi” i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” (art. 4 del DL 24.4.2017 n. 50, conv. L. 21.6.2017 n. 96).

A norma dell’art. 1 co. 595 della legge di bilancio 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma “imprenditoriale “in caso di destinazione alla locazione breve” di più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Contratti assimilati alle locazioni brevi

Ai fini della normativa recata dal DL 50/2017, sono assimilati ai contratti di locazione breve anche:

• i contratti di sublocazione se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori etc.);
• i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (c.d. “locazione del comodatario”), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori etc.).

Ambito oggettivo

Perché la disciplina dettata dall’art. 4 del DL 50/2017 possa trovare applicazione, è necessario che i contratti di locazione (sublocazione o locazione concessa dal comodatario):

• abbiano ad oggetto immobili ad uso abitativo;
• abbiano durata non superiore a 30 giorni.

Si ricorda che i contratti di locazione non stipulati per atto pubblico o scrittura privata non autenticata non sono soggetti ad obbligo di registrazione in termine fisso, a norma del combinato disposto degli artt. 5 della Tariffa, parte I e 2-bis della Tariffa, parte II, allegate al DPR 131/86 (in particolare, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 16.1.98 n. 12, per verificare la sussistenza dell’obbligo di registrazione, bisogna computare la durata di tutti i contratti intercorsi nello stesso anno tra il medesimo conduttore ed il medesimo locatore aventi ad oggetto un determinato immobile: se la durata complessiva non supera i 30 giorni, non sussiste l’obbligo di registrazione).

Servizi accessori

Per espressa previsione normativa, rientrano nel campo di applicazione della norma anche le locazioni (e contratti assimilati) che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. La presenza di questi servizi non è, quindi, da sola sufficiente ad attrarre il contratto nell’ambito dell’esercizio dell’impresa. 

Ambito soggettivo

La norma richiede che si tratti di contratti di locazione (sublocazione o locazione concessa dal comodatario):

• stipulati da persone fisiche;
• stipulati al di fuori del regime di impresa.

Intermediari

Perché possa applicarsi la disciplina recata dall’art. 4 del DL 50/2017, è necessario che il contratto di locazione/sublocazione/locazione del comodatario sia stipulato tra persone fisiche.
Ma non è necessario che le persone fisiche contraenti entrino “direttamente” in contatto. Infatti, per espressa disposizione normativa, rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disciplina anche i contratti di locazione (e assimilati) stipulati tramite soggetti che :

• esercitano attività di intermediazione immobiliare;
• gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Rientrano, quindi, tra i soggetti obbligati dalla norma, anche coloro che, pur non qualificandosi effettivamente come intermediari immobiliari, svolgono, però, tramite la fornitura di “servizi web”, un’attività che facilita l’incontro tra domanda e offerta di locazione, come, ad esempio, la nota piattaforma Airbnb.

Locazione stipulate al di fuori del regime di impresa

Perché si configuri una locazione breve, è necessario che il locatore non agisca in regime di impresa.
L’individuazione della natura imprenditoriale della locazione, in linea di principio, deve tenere conto:

• non solo delle norme del codice civile in materia di impresa;
• ma anche della presenza di servizi accessori;
• nonché della normativa regionale (nelle risposte Agenzia Entrate 10.9.2019 n. 373 e 26.8.2020 n. 278, era stato chiarito che le indicazioni fornite dalla normativa locale sul turismo non hanno rilevanza ai fini fiscali).

Per espressa previsione normativa, nell’ambito delle locazioni brevi, la mera presenza di servizi accessori di fornitura di biancheria o di pulizia dei locali non è, di per sé, sufficiente ad attrarre la locazione nell’ambito del reddito di impresa. Resta detto, tuttavia, che, ove il locatore agisca in modo professionale, per il numero delle locazioni poste in essere o per le modalità con cui esse vengono fornite, si rientra nel reddito di impresa e non può trovare applicazione la nuova disciplina recata dall’art. 4 del DL 50/2017.

Presunzione di imprenditorialità

L’art. 1 co. 595 della legge di bilancio 2021 consente di presumere l’imprenditorialità dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti”.
In particolare, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021:

• il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4 co. 2 e 3 del DL 50/2017 è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
• “negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 c.c.

Codice Identificativo Nazionale

Si definiscono “locazioni brevi” i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” (art. 4 del DL 24.4.2017 n. 50, conv. L. 21.6.2017 n. 96).

A norma dell’art. 1 co. 595 della legge di bilancio 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale “in caso di destinazione alla locazione breve” di più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Contratti assimilati alle locazioni brevi

Ai fini della normativa recata dal DL 50/2017, sono assimilati ai contratti di locazione breve anche:

• i contratti di sublocazione se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori etc.);
• i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (c.d. “locazione del comodatario”), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori etc.).

Ambito oggettivo

Perché la disciplina dettata dall’art. 4 del DL 50/2017 possa trovare applicazione, è necessario che i contratti di locazione (sublocazione o locazione concessa dal comodatario):

• abbiano ad oggetto immobili ad uso abitativo;
• abbiano durata non superiore a 30 giorni.

Si ricorda che i contratti di locazione non stipulati per atto pubblico o scrittura privata non autenticata non sono soggetti ad obbligo di registrazione in termine fisso, a norma del combinato disposto degli artt. 5 della Tariffa, parte I e 2-bis della Tariffa, parte II, allegate al DPR 131/86 (in particolare, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 16.1.98 n. 12, per verificare la sussistenza dell’obbligo di registrazione, bisogna computare la durata di tutti i contratti intercorsi nello stesso anno tra il medesimo conduttore ed il medesimo locatore aventi ad oggetto un determinato immobile: se la durata complessiva non supera i 30 giorni, non sussiste l’obbligo di registrazione).

Servizi accessori

Per espressa previsione normativa, rientrano nel campo di applicazione della norma anche le locazioni (e contratti assimilati) che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. La presenza di questi servizi non è, quindi, da sola sufficiente ad attrarre il contratto nell’ambito dell’esercizio dell’impresa. 

Ambito soggettivo

La norma richiede che si tratti di contratti di locazione (sublocazione o locazione concessa dal comodatario):

• stipulati da persone fisiche;
• stipulati al di fuori del regime di impresa.

Intermediari

Perché possa applicarsi la disciplina recata dall’art. 4 del DL 50/2017, è necessario che il contratto di locazione/sublocazione/locazione del comodatario sia stipulato tra persone fisiche.
Ma non è necessario che le persone fisiche contraenti entrino “direttamente” in contatto. Infatti, per espressa disposizione normativa, rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disciplina anche i contratti di locazione (e assimilati) stipulati tramite soggetti che :

• esercitano attività di intermediazione immobiliare;
• gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Rientrano, quindi, tra i soggetti obbligati dalla norma, anche coloro che, pur non qualificandosi effettivamente come intermediari immobiliari, svolgono, però, tramite la fornitura di “servizi web”, un’attività che facilita l’incontro tra domanda e offerta di locazione, come, ad esempio, la nota piattaforma Airbnb.

Locazione stipulate al di fuori del regime di impresa

Perché si configuri una locazione breve, è necessario che il locatore non agisca in regime di impresa.
L’individuazione della natura imprenditoriale della locazione, in linea di principio, deve tenere conto:

• non solo delle norme del codice civile in materia di impresa;
• ma anche della presenza di servizi accessori;
• nonché della normativa regionale (nelle risposte Agenzia Entrate 10.9.2019 n. 373 e 26.8.2020 n. 278, era stato chiarito che le indicazioni fornite dalla normativa locale sul turismo non hanno rilevanza ai fini fiscali).

Per espressa previsione normativa, nell’ambito delle locazioni brevi, la mera presenza di servizi accessori di fornitura di biancheria o di pulizia dei locali non è, di per sé, sufficiente ad attrarre la locazione nell’ambito del reddito di impresa. Resta detto, tuttavia, che, ove il locatore agisca in modo professionale, per il numero delle locazioni poste in essere o per le modalità con cui esse vengono fornite, si rientra nel reddito di impresa e non può trovare applicazione la nuova disciplina recata dall’art. 4 del DL 50/2017.

Presunzione di imprenditorialità

L’art. 1 co. 595 della legge di bilancio 2021 consente di presumere l’imprenditorialità dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti”.
In particolare, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021:

• il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4 co. 2 e 3 del DL 50/2017 è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
• “negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 c.c.

Codice Identificativo Nazionale

L’art. 13-ter del DL 145/2023 disciplina il nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN) che dovrà essere attribuito:
– alle unità immobiliari abitative destinate a contratti di locazione per finalità turistica e a contratti di locazione breve di cui all’art. 4 del DL 50/2017;
– alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Il CIN verrà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva. L’istanza dovrà essere corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, attestante:
– i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
– nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.
La mancanza del CIN espone il soggetto che proponga o conceda con locazione breve un’unità immobiliare o una porzione di essa priva di CIN, alla sanzione pecuniaria da 800,00 a 8.000,00 euro “in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile”. Le suddette sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

Obbligo di esposizione e indicazione del CIN

Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o in locazione breve “una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa” deve obbligatoriamente:
– esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, “assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici”;
– indicare il CIN in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
L’obbligo di indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che gestiscono portali telematici, con riferimento a tutte le unità immobiliari destinate alla locazione per finalità turistiche o alla locazione breve.
La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con:
– la sanzione pecuniaria da 500,00 a 5.000,00 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, applicata per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale la violazione sia stata accertata;
– la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.
Le suddette sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

Decorrenza

Le disposizioni dettate dall’art. 13-ter del DL 145/2023 convertito troveranno applicazione a decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.

Obblighi di sicurezza degli impianti

L’art. 13-ter del DL 145/2023 convertito prevede alcuni obblighi con riferimento alla sicurezza degli impianti, relativamente alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche o di locazione breve.
Le unità gestite in forma imprenditoriale devono essere dotate dei requisiti di sicurezza degli impianti come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
In ogni caso (quindi a prescindere dalla forma imprenditoriale o meno), tutte le unità immobiliari devono essere dotate di:
– dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
– estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
La concessione in locazione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche o in locazione breve prive dei requisiti di sicurezza sopra indicati è punita:
– con le sanzioni previste dalla normativa statale o regionale applicabile, se si tratta degli obblighi di sicurezza degli impianti per chi svolge l’attività in forma imprenditoriale;
– con la sanzione pecuniaria da 600,00 a 6.000,00 euro per ciascuna violazione accertata, se si tratta della violazione dell’obbligo di introdurre dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili.
Le suddette sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

Obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale (anche ove si tratti dei soggetti che destinano a locazione breve più di 4 appartamenti per periodo d’imposta, per i quali si presume l’imprenditorialità) è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività.
Nel caso in cui l’attività sia esercitata tramite società, la SCIA deve essere presentata dal legale rappresentante.
La mancata presentazione della SCIA è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000,00 a 10.000,00 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Le suddette sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

Decorrenza

Le disposizioni dettate dall’art. 13-ter del DL 145/2023 convertito troveranno applicazione a decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.