Acquistare un immobile: tramite società o come privato?

Convenienza fiscale ad acquistare beni immobili come persona fisica “privata” o per il tramite di una società (immobiliare o di altro tipo). Quali sono i principali aspetti da tenere in considerazione in tale tipo di scelta di investimento ?

Premessa

Nel momento in cui siamo in procinto ad effettuare un investimento immobiliare, per valutare la convenienza fiscale di un’acquisto come privato o come società, è opportuno preliminarmente chiedersi la finalità dell’investimento:

• per la successiva messa a reddito dell’immobile tramite un contratto di locazione?
• si tratta dell’acquisto di un negozio o di un laboratorio da utilizzare quale bene strumentale per l’esercizio di un’attività commerciale o artigianale?
• si tratta di un’operazione  speculativa che prevede una ristrutturazione dell’immobile e la sua successiva vendita?

La risposta a tale domanda è fondamentale per valutare l’efficienza fiscale della scelta che si andrà operare. Sulla base della finalità dell’acquisto, si potranno prospettare diversi regimi fiscali applicabili al caso di specie.

Una volta definita la strategia da seguire, sono essenzialmente 4 i punti da analizzare:

• Imposte indirette previste in fase di acquisto;
• la tassazione del reddito ritraibile dall’investimento immobiliare e il regime di  deducibilità dei costi relativi all’immobile;
• Le agevolazioni fiscali sulla ristrutturazione dell’immobile;
• Plusvalenze/minusvalenze in caso di successiva rivendita.

Acquisto di un immobile ad uso abitativo per la successiva locazione

Se il tuo obbiettivo e quello di fare un investimento per mettere l’immobile a reddito, sarà più conveniente fiscalmente effettuare l’acquisto come privato, per le seguenti motivazioni:

• la possibilità, in caso di vendita dell’immobile da parte di un “privato” o in caso di vendita in regime di esenzione da Iva  ex  articolo 10, comma 1, n. 8-bis, P.R. 633/1972, di corrispondere le imposte d’atto non sul prezzo di compravendita ma sulla base del valore catastale (c.d. regime del “prezzo-valore”)
• la tassazione dei canoni di locazione con la c.d. cedolare secca al 21%  (articolo 3 D.Lgs. 23/2011) oppure, al ricorrere delle condizioni, al 10%;
• il recupero decennale, sotto forma di detrazione Irpef, del 50% delle eventuali spese di ristrutturazione dell’immobile o delle spese di riqualificazione energetica, direttamente in capo al soggetto acquirente. Questo, a condizione che il soggetto abbia altri redditi rispetto a quelli a cedolare secca.
• l’esenzione da tassazione sulla plusvalenza eventualmente conseguita in fase di rivendita. Questo solo qualora l’immobile prima della rivendita sia detenuto per almeno un quinquennio. Infatti, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir, sono redditi diversi le “(…) plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (…)”.

Acquisto di un immobile strumentale

Nel caso di acquisto di un bene strumentale per uso diretto da parte dell’impresa acquirente, è opportuno effettuare alcune considerazioni:

• l’impossibilità di versare le imposte sul prezzo-valore. Quest’ultime devono essere calcolate sul prezzo di compravendita.
• la deducibilità del costo di acquisto dell’immobile. Questo avviene sotto forma di ammortamento annuale, con un’aliquota annuale del 3%. E’ possibile dedurre tutti i costi connessi all’immobile ad esempio, quali quelli per spese condominiali e per la manutenzione ordinaria e straordinaria del cespite.
• il recupero decennale, sotto forma di detrazione Irpef/Ires, dei soli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile. Non è ammessa la detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione;
• l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione. Questo a  prescindere dal periodo di detenzione dell’immobile.

In questa fattispecie avremo un recupero integrale dell’investimento sotto forma di deduzione dei costi. Tuttavia, tra gli aspetti negativi vi sarebbe una maggiore tassazione da sopportare in fase di acquisto. Inoltre il rischio di subire un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate ed infine un costo di  fuoriuscita futura dell’immobile dal regime d’impresa.

Applicazione delle imposte sul prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”. Quest’ultimo consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

La regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Tuttavia, l’acquirente dovrà esercitare l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.

Nel caso di applicazione del prezzo-valore non trovano applicazione le norme sull’accertamento fiscale induttivo. Questo in quanto, non assume rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, il prezzo di acquisto dell’immobile e pertanto non possono essere effettuati gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi. E’ opportuno ricordare che, per non rischiare di incorrere in eventuali accertamenti induttivi, non è sufficiente indicare nel rogito un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, è necessario indicare il reale corrispettivo pattuito.

Acquistare come società: tutela del patrimonio

Con la gestione societaria vi è sicuramente una maggiore tutela del patrimonio. Tutela conseguente alla separazione dai beni immobili la cui proprietà sarà mediata dalla partecipazione nella società. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL. Il vantaggio in termini di tutela del patrimonio non è particolarmente significativo e risultati migliori potrebbero raggiungersi con la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust.

Passaggio generazione: conviene acquistare come società

La possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella SRL permette di ottenere costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili.

Inoltre il nostro legislatore ha previsto un regime di favore in ottica di passaggio generazionale nel caso di trasferimenti di aziende, rami di azienda, quote e azioni sociali a favore dei discendenti e del coniuge. Il regime di esenzione vale solo in presenza di determinati requisiti:

• Se vengono cedute quote o azioni di società di capitali è necessario che per effetto del trasferimento l’acquirente acquisisca o integri il controllo della società. E inoltre l’acquirente conservi il controllo della società per almeno 5 anni
• Se invece vengono cedute quote di società di persone è necessario che l’acquirente prosegua l’attività per almeno 5 anni. In questo caso non è necessario il requisito del controllo.
• Nel caso in cui la società o un ramo viene ceduta è necessario che l’acquirente prosegua l’esercizio dell’attività per almeno 5 anni

Il beneficio fiscale consistente dunque nella non applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni. Questa si applica a prescindere dal valore del trasferimento.

Da aggiungere che nel caso in cui la società che viene trasferita o donata sia comprensiva di beni immobili, anche su questi non saranno dovute le imposte ipotecaria e catastale.

Immobile acquistato dal socio e concesso in locazione alla società

Diversamente, ipotizzando che l’attività d’impresa sia svolta sotto forma di società, l’immobile potrebbe essere acquistato dal socio persona fisica e da questi poi concesso in locazione alla società (non scontando nessuna tassazione una volta trascorso il quinquennio di possesso); in questa ipotesi, la società porterebbe in deduzione il costo della locazione mentre il socio potrebbe – fino al 31 dicembre 2019 – optare per la cedolare secca al 21% qualora l’immobile sia un C/1 di ampiezza non superiore ai 600 metri quadri, diversamente l’affitto percepito dal socio sconta l’IRPEF piena.

Conclusioni

Come si può facilmente immaginare, è difficile trarre delle conclusioni di convenienza univocamente applicabili a tutte le situazioni ma, in linea generale e salvo alcune situazioni particolari, si può dire che l’acquisto di immobili di natura abitativa tramite società/ditta individuale risulta piuttosto penalizzato dall’attuale sistema tributario.

Tali penalizzazioni sono mitigate in caso di acquisto di un immobile strumentale e, in alcuni casi, possono invece trasformarsi in vantaggi (contratti cedolare secca stipulati nel 2019) fermo restando che un’eventuale reitroduzione dell’ambito applicativo della cedolare secca “commerciale” potrebbe determinare la necessità di esperire delle nuove analisi di convenienza.

Naturalmente la valutazione dovrà essere sempre operata non solo sotto il profilo tributario, ma anche in considerazione degli aspetti bancari (in termini di eventuali garanzie da prestare e di costi finanziari da sopportare e da poter eventualmente portare in deduzione), dei rischi imprenditoriali (in termini di possibili aggressioni dell’immobile da parte di eventuali creditori), nonché delle future esigenze di sistemazione successoria del patrimonio immobiliare.

Tuttavia la valutazione andrà operata di volta in volta, in base al singolo caso, alle sue peculiarità e alle esigenze che desideri ottenere dall’investimento.