Limiti alla detrazione dell’Iva per gli immobili in corso di definizione

La detrazione dell’IVA assolta sull’acquisto dei beni e servizi finalizzati alla costruzione e/o ristrutturazione di unità immobiliari classificate in origine come abitative, nonché quella relativa all’acquisto delle medesime, non è consentita finché il complesso immobiliare non è completato e non si procede, alla conclusione dei lavori, all’accatastamento delle unità immobiliari nelle appropriate categorie catastali. Fonte Fiscal Focus

Alle unità immobiliari oggetto di demolizione e successiva ricostruzione o ristrutturazione, originariamente censite in catasto come abitazioni, è attribuita la specifica categoria (F) che individua le “unità immobiliari in corso di definizione”.

Secondo quanto chiarito dalla risoluzione n. 99/E/2009, tale categoria risponde esclusivamente all’esigenza transitoria di indicare che l’immobile si trova in una fase di trasformazione edilizia e, come tale, non è idonea ad attestare un cambio di destinazione d’uso già intervenuto.

In coerenza con tale principio, al fabbricato in questione deve attribuirsi ancora natura di abitazione se originariamente classificato in catasto come tale, con la conseguenza che – agli effetti dell’IVA – all’immobile abitativo – tale essendo quello classificato o classificabile nelle categorie da “A/1” ad “A/11”, escluso l’immobile classificato o classificabile nella categoria “A/10” – si applica la disciplina prevista dall’art. 10, comma 1, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633/1972 per le cessioni di fabbricati di civile abitazione e dall’art. 19-bis1, comma 1, lett. i), dello stesso D.P.R. n. 633/1972 per l’esercizio del diritto di detrazione.

A quest’ultimo riguardo, il legislatore ha stabilito un principio di indetraibilità oggettiva dell’IVA relativa all’acquisto, locazione, manutenzione, recupero o gestione di fabbricati a destinazione abitativa, con eccezione per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione o la rivendita dei predetti fabbricati.

Sempre in via di eccezione, la risoluzione n. 18/E/2012 ha chiarito che gli immobili abitativi, utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitto camere, ecc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, devono essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità di cui al citato art. 19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633/1972.

Ai fini dell’applicazione di tale principio, occorre, pertanto, verificare, in linea di fatto, se l’immobile abitativo, nel momento in cui sono realizzati i lavori di manutenzione o ristrutturazione, sia già effettivamente utilizzato per lo svolgimento dell’attività ricettizia, ovvero se a tale utilizzazione risulti inequivocabilmente destinato.

Come sopra esposto, all’unità immobiliare in corso di definizione, originariamente classificato all’interno delle categorie da “A/1” ad “A/11”, esclusa la categoria “A/10”, deve essere attribuita ancora natura di abitazione.

Di conseguenza, ancorché, per ipotesi, l’acquisto del complesso immobiliare sia finalizzato alla demolizione dello stesso, ovvero alla completa ristrutturazione per costruire o ricavare esclusivamente unità immobiliari strumentali per natura, nella risposta n. 844/E/2021 è stato chiarito che la relativa IVA non può essere detratta al momento della demolizione o ristrutturazione e ciò anche se sia avvenuto catastalmente l’eventuale passaggio dalle categorie iniziali alla categoria area urbana (F/1 e/o F/3).

La detrazione dell’IVA assolta sull’acquisto dei beni/servizi finalizzati alla costruzione e/o ristrutturazione di unità immobiliari (classificate in origine come abitative), nonché quella relativa all’acquisto delle medesime, non è consentita fintanto che il complesso immobiliare non sia completato e non si proceda, alla conclusione dei lavori, all’accatastamento delle unità immobiliari nelle appropriate categorie catastali.

A partire dal periodo d’imposta in cui le unità immobiliari sono accatastate in una delle categorie riconducibili agli immobili strumentali all’attività d’impresa è consentito procedere alla rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 del D.P.R. n. 633/1972 in relazione all’IVA non detratta in precedenza.